С 1 марта вступают в силу новые правила сделок с землей: что важно знать?
Законодательная база постоянно находится в движении – старые законы или положения утрачивают силу, постоянно вводят дополнения, изменения и новые законы. Вот и нынешняя весна не стала исключением. Федеральный закон от 26 декабря 2024 года № 487-ФЗ внес значительные изменения в сферу регистрации недвижимости. О ключевых нововведениях нам рассказал кадастровый инженер Сергей Перцев.
— Сергей Владимирович, почему важно межевание земельного участка?
— Межевание — это не просто формальность, а важный шаг для обеспечения юридической чистоты сделок, защиты прав собственника и предотвращения конфликтов. С введением новых законодательных требований оно становится обязательным условием для любых операций с земельными участками.
Межевание земельных участков — это важный процесс, который позволяет точно определить границы участка и зафиксировать их в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Вот только несколько причин, почему межевание имеет большое значение.
Юридическая определенность
Межевание устанавливает четкие границы земельного участка, что исключает споры с соседями или третьими лицами. Это особенно важно при продаже, аренде или других сделках с недвижимостью.
Возможность совершения сделок
С 1 марта 2025 года, согласно новому законодательству, без межевания будет невозможно совершать сделки с земельными участками. Росреестр откажет в регистрации, если в ЕГРН отсутствуют сведения о границах участка.
Защита от посягательств
Межевание помогает защитить участок от незаконного захвата или использования соседями. Если границы четко определены и зарегистрированы, проще доказать свои права в случае конфликта.
Точный расчет площади
Межевание позволяет точно определить площадь участка, что важно для расчета налогов, определения кадастровой стоимости и других юридических и финансовых аспектов.
Упрощение строительства и регистрации объектов
Если на участке планируется строительство, межевание необходимо для получения разрешений и постановки объекта на кадастровый учет. Без четких границ участка могут возникнуть сложности с оформлением документов.
Исключение ошибок в документах
Межевание помогает избежать ошибок в кадастровых документах, которые могут привести к юридическим проблемам в будущем. Например, если границы участка не определены, возможны наложения на соседние участки.
Упрощение раздела или объединения участков
Если вы планируете разделить участок на несколько или объединить его с соседним, межевание обязательно. Это позволяет юридически оформить новые границы и зарегистрировать изменения.
Соблюдение требований законодательства
Согласно новому закону, с 2025 года межевание становится обязательным для всех земельных участков, если владелец планирует совершать с ними какие-либо сделки. Это требование направлено на упорядочение учета земель и предотвращение незаконных действий с ней.
Повышение стоимости участка
Участок с четко установленными границами и оформленными документами имеет более высокую рыночную стоимость. Потенциальные покупатели или арендаторы охотнее соглашаются на сделку, если все юридические аспекты урегулированы.
— Как узнать, проведено ли межевание земельного участка?
— Основной способ узнать, проведено ли межевание, — это запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В выписке содержатся все основные сведения об участке, включая наличие установленных границ.
Получить выписку можно онлайн: через сайт Росреестра (rosreestr.gov.ru) или портал Госуслуг (gosuslugi.ru); лично в Многофункциональном центре Вытегорского района.
Если в выписке указаны точные координаты границ участка, значит, межевание проведено.
Необходимо обратить внимание, если участок имеет статус «учтенный» с уточненными границами, межевание выполнено. Если статус «ранее учтенный» или границы не указаны, межевание не проводилось.
Информацию о границах участка также содержит Кадастровая карта.
Чтобы ее проверить, необходимо перейдите на Публичную кадастровую карту Росреестра или на Геоинформационный портал, ввести кадастровый номер участка или найти его на карте. Если границы участка отображаются на карте, значит, межевание проведено. Если границы отсутствуют, межевание не выполнено.
Если вы сомневаетесь в данных из ЕГРН или хотите уточнить информацию, обратитесь к кадастровому инженеру. Он сможет проверить, проведено ли межевание, и при необходимости помочь с его выполнением.
— Что делать, если межевание не проведено?
— Если выяснилось, что межевание не проводилось, важно как можно скорее заняться этим вопросом, особенно с учетом новых требований закона № 487-ФЗ.
— С чего начать?
— В первую очередь необходимо проверить статус участка.
Если межевание не проведено — начните процесс межевания как можно скорее, чтобы избежать проблем с продажей, арендой или другими сделками после 1 марта 2025 года.
Найдите кадастрового инженера. Убедитесь, что он имеет действующий квалификационный аттестат и состоит в саморегулируемой организации (СРО). Список кадастровых инженеров можно найти на сайте Росреестра.
Обсудите с инженером стоимость и сроки выполнения работ и заключите договор на проведение межевания. Он проведет геодезическую съемку участка, определит границы и подготовит межевой план.
Далее необходимо подать документы (межевой план и заявление) в Росреестр через МФЦ или онлайн. После обработки данных границы участка будут зафиксированы в ЕГРН.
Если межевание проведено — убедитесь, что данные в ЕГРН актуальны и соответствуют действительности. Если есть ошибки, обратитесь к кадастровому инженеру для их исправления.
— Сергей Владимирович, каковы стоимость и сроки кадастровых работ?
— Стоимость межевания зависит от площади участка и сложности работ. В среднем — от 10 000 до 30 000 рублей.
Обычно данный процесс занимает от двух недель до двух месяцев, включая согласование с соседями и регистрацию в Росреестре.
Отмечу, что проверка наличия межевания и его проведение (при необходимости) — это важный шаг для защиты ваших прав и соблюдения новых законодательных требований. Не откладывайте этот процесс, чтобы избежать проблем в будущем, т.к. межевание очень часто невозможно сделать за пару дней.
Закон вводит запрет на совершение сделок с правами на недвижимость без межевания земельного участка; обязательный кадастровый учет и регистрация прав на дом сразу после его строительства; необходимость выкупа земельного участка под зданием или сооружением, если он находится в государственной или муниципальной собственности.
Изменения, направленные на упорядочение процессов в сфере недвижимости, повышение прозрачности сделок и защиту прав собственников.
Приобретение земельных участков:
Собственники зданий и сооружений, не имеющие прав на земельные участки под ними, обязаны выкупить или арендовать эти участки, если они находятся в государственной или муниципальной собственности.
Межевание земельных участков:
С 1 марта 2025 года сделки с земельными участками без установленных границ будут невозможны. Росреестр откажет в регистрации сделок, если в ЕГРН отсутствуют сведения о границах участка. Т.е. нельзя будет продать, подарить, обменять, передать в аренду земельный участок без межевания.
Переход на электронный документооборот:
Юридические лица обязаны подавать заявления на кадастровый учет и регистрацию прав только в электронном виде. Исключение составляют физические лица и некоторые категории организаций (например, ТСЖ, гаражные кооперативы), которым до 1 января 2026 года разрешено подавать документы на бумаге.