За весь период, пока реализуется программа поддержки многодетных семей, свыше 90 % владельцев сертификата М(С)К предпочли направить его средства на улучшение жилищных условий. Однако у участников госпрограммы со временем может возникнуть необходимость продать приобретенную квартиру или дом, например, в связи с переездом в другую местность или желанием купить более просторное жилье. Можно ли это сделать без нарушения закона?
«Это сложный процесс, однако, разобраться можно во всём, главное – систематизировать информацию», – уверена юрист Ольга Чередина, которая и ответила на наши вопросы о нюансах реализации жилья с таким обременением.
– Ольга Алексеевна, в чём особенность жилья, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала?
– Особенностью оформления права собственности на жилье, купленное частично на средства материнского капитала, является наделение долями всех членов семьи, в том числе и детей. При этом граждане обязаны выделить доли детям в течение шести месяцев с момента регистрации права собственности на квартиру или погашения ипотеки. Выдел долей осуществляется в большинстве случаев у нотариуса, иногда у юриста – если, например, мама не была в браке на момент покупки.
– Что ожидает пожелавших продать такую квартиру или дом?
– Если все члены семьи к этому моменту достигли совершеннолетия, то при согласии всех собственников вопрос продажи решается весьма легко.
Если же среди участников долевой собственности есть лица, не достигшие 18 лет, то отчуждение жилого помещения возможно с определенными ограничениями. В частности, после выделения детских долей необходимо получить согласие органов опеки по месту проживания. Для начала следует уведомить их письменно, а в дальнейшем отправиться к ним на прием и заполнить заявление.
– Какие требования могут выдвинуть органы опеки и попечительства?
– Несовершеннолетний собственник не должен лишиться своей доли или эквивалентной суммы денежных средств, которую переводят на счет ребенка. При этом доля ребенка в квартире, приобретенной с участием средств материнского капитала, не может уменьшиться, если разница никак не компенсируется. Родители обязаны предоставить ему условия проживания не хуже, чем были раньше. Доля в жилом помещении, площадь квартиры и удобства в новом жилье, как минимум, должны соответствовать предыдущим.
Поскольку обязательным условием использования сертификата является оформление приобретаемого жилья в собственность всех членов семьи, органы опеки и попечительства пристально следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей.
Обязанность родителей по закону трактуется однозначно: выделение долей детям в том помещении, на приобретение которого потрачены средства материнского капитала. После чего при условии выделения аналогичных долей в другом жилом помещении можно продать то, что принадлежит родителям и детям. Органы опеки уполномочены решать этот вопрос только на втором этапе: тогда, когда принято решение продавать квартиру, где несовершеннолетним уже выделены доли.
Следует действовать в точном соответствии с законом, равно как и в соответствии с обязательством, данным в Пенсионном фонде.
– Ольга Алексеевна, наверняка кто-то идет на хитрость и не выделяет доли детям, чтобы в случае продажи жилья оно не было ничем обременено? Чем это чревато?
– Если доли не были выделены, органы опеки или прокуратура могут признать сделку недействительной. К тому же, при невыполнении данных требований родители могут попасть под действие статьи 159 Уголовного кодекса РФ «Мошенничество».
Приобретать такую квартиру тоже не советую, так как сделка может быть признана недействительной с возвратом покупателю уплаченных средств, которых у продавца, как обычно, уже нет, а последнему – квартиры, которая никуда не делась.
Бывает, что продавец умышленно не сообщает, что при покупке жилья был использован материнский капитал. Поэтому, чтобы не попасть в неприятную ситуацию и не потерять свои деньги, поинтересуйтесь, как он использовал М(С)К, если знаете о наличии в семье детей. Не лишним будет попросить предоставить справку из Пенсионного фонда, а также график гашения платежей, если ранее квартира оформлялась через ипотеку.
